LUXEMBOURG : LES LOYERS PARFOIS EXORBITANTS DES LOCAUX

lu sur le site du quotidien luxembourgeois Le Quotidien
Qu'il s'agisse d'un magasin de vêtements ou d'une boutique d'artisanat d'art, il faut une bonne dose de courage pour ouvrir un magasin. Car il y a toujours un risque. À Luxembourg-Ville, une contrainte pèse particulièrement sur la réussite commerciale : les loyers, parfois exorbitants, des locaux.


De notre journaliste Christiane Kleer


Rez-de-chaussée commercial de 47 m2 avec réserve au sous-sol : 3150 euros. Local de 250m2 en plein milieu de la Grand-Rue : 25000 euros. Espace commercial, excellente visibilité et belle vitrine, 260 m2 : loyer sur demande. Il suffit de se plonger dans les annonces des agences immobilières pour obtenir la confirmation : si le particulier a du mal à trouver un logement à prix raisonnable dans la capitale, les commerçants ne sont pas privilégiés. Devant des chiffres qui atteignent des dizaines de milliers d'euros de loyer brut, une question simple s'impose : comment font-ils?
En plein milieu de la Grand-Rue, certains commerçants s'interrogent sur la tactique de leurs voisins. «Apparemment, la chaîne de bijouterie d'en face payerait 23 000 euros de loyer. Avec deux ou trois salariés, je me demande vraiment comment ils font pour survivre», lance Carlo Keller, qui tient une maroquinerie bien connue en Ville. «On nous connaît et c'est cela notre avantage. Nous avons une clientèle très régulière», ajoute-t-il. Dans une autre maison de tradition, chez Lassner, on préfère également adopter un profil bas sur les charges. «Pour la rue de la Reine, notre loyer est raisonnable», indique Raymond Schreiner, le gérant du magasin de jouets, qui ne cache pourtant pas que des soucis existent. «Si nous avons un problème, c'est celui de la marge commerciale. Comparée au textile, par exemple, elle n'est pas très élevée sur nos marchandises. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle la plupart des magasins dans la Grand-Rue sont des magasins de vêtements. Ce sont eux qui peuvent se payer les loyers là-bas.»


Le secret : un bon projet d'entreprise

Hans Fellner a fermé son commerce il y a deux mois. Pendant douze ans, il a tenu un magasin de livres d'art, rue de l'Eau, en face du Palais grand-ducal. Aujourd'hui, la vitrine du local abandonné affiche le panonceau «À louer» d'une agence immobilière. Avec 3 800 euros pour 160 m2, le loyer n'était pas excessif. Fin connaisseur des commerces de la capitale, Hans Fellner sait que son propriétaire ne lui demandait pas trop, mais il sait aussi qu'il y en a qui profitent. «Certains bailleurs fonctionnent selon un principe simple : il y aura toujours quelqu'un qui louera. Mais il existe pas mal de commerces qui marchent uniquement parce que les exploitants sont également les propriétaires», dit-il.
Pour Hans Fellner, ce ne sont pas uniquement les frais de location qui cassent les reins aux commerçants. «Le secret réside dans un projet d'entreprise bien réfléchi, qui prend en compte les loyers chers, mais aussi les charges salariales, sociales et fiscales. Enfin, le tout doit être adapté à la clientèle et à la situation très spéciale de Luxembourg-Ville», estime-t-il. «La capitale n'a, par exemple, pas de clientèle pour des produits de niche. Et les gens qui recherchent l'exceptionnel prennent le TGV vers Paris ou l'avion pour aller à Berlin ou Londres», continue-t-il.
Rue de l'Eau, c'est un chantier de deux ans qui a ruiné ses affaires. Poussière et vacarme avaient divisé le bénéfice par deux, du jour au lendemain. Le loyer a finalement joué un rôle moins important. Mais le malaise est là. Selon lui, un petit magasin qui embauche un salarié à temps partiel devrait faire 30000 euros par mois pour rentabiliser l'affaire. Cela revient à 1200 euros par jour. «Le commerçant se plaint toujours, assume Hans Fellner. Mais, depuis deux ans, aux plaintes s'est ajoutée la crainte.»

Capitale : certains pavés sont très précieux

À Luxembourg, comme dans d'autres villes, le prix de la location des surfaces commerciales varie très fortement d'une rue à l'autre. Les différents tarifs pratiqués (en 2008) permettent de diviser la capitale en cinq zones. Entre la plus onéreuse et la moins chère, un écart de 66 euros par m2 et par mois est observé.

AUCHAN KIRCHBERG
Les prix des loyers pratiqués dans ce grand centre commercial de 25000 m2 sont les plus élevés de l'ensemble de la capitale. Ils tournent autour de 90euros par m2 et par mois.

AU CŒUR DE LA VILLE
Le centre-ville piétonnier est cher et cela vaut avant tout pour la Grand-Rue et la rue Philippe-II, qui occupent la deuxième place sur le podium des pavés les plus précieux de Luxembourg. Quatre-vingts euros par mois sont à payer ici pour un mètre carré de surface commerciale.
n AUTOUR DU CENTRE
Les prix baissent dès que la frontière de la Grand-Rue et de la rue Philippe-II est franchie. Dans les rues autour du centre-ville (Beck, Beaumont, Chimay, etc.), il faut compter avec un loyer de 35 euros par m2 et mois. Les grands centres commerciaux de la périphérie (Belle Étoile et City Concorde) ainsi que l'avenue de la Gare connaissent d'ailleurs les mêmes prix.

LE KIRCHBERG ET SES ALENTOURS
Hors du centre commercial, le Kirchberg reste un quartier coûteux. Ici, un mètre carré de surface commerciale est payé 30 euros par mois.

LES AUTRES QUARTIERS
En s'éloignant du centre et du quartier de la Gare, la donne change radicalement. Dans les quartiers résidentiels comme Bonnevoie ou Merl, les loyers commerciaux se situent autour de 14 euros par m2.